2025年，还能去东南亚开厂吗？

伴跟着新一轮好意思国关税策略的诊治，这个问题又一次悬在了不少商家的头顶。但和六年前掀翻的第一次“东南亚检修潮”比拟，这一次，赶赴泰国和越南谋求畴昔的工场雇主们，许多都溃逃而归。“前年就去了一波，但真实决定落地建厂的少，寰球都变得更严慎了”。

以前几年，越南是东南亚地区工业发展最纯熟的国度，它和泰国一齐，成为中国雇主们“外洋建厂”的首选。但伴跟着越来越多玩家的涌入，在外洋开厂的本钱也水长船高。

“当今照旧不是去越南的最好时机了。”在化工行业从业十余年的陈密斯告诉「电商在线」，我方对接的不少客户、工场雇主，都运行不雅望起印尼的契机，“东谈主力本钱会低得多”。

而在泰国投资2000万、树立近50亩厂房的李先生则表示，近期来泰国检修自家工场的同业加多，“每周都会来两三批”，但围聚口岸的好地段，照旧基本被中分完结。

【李先生在泰国投资的厂房】

在一批批赶赴东南亚的工场雇主、投资客背后，最为活跃的随机还有个笼罩群体：“外洋房产中介”。越南中介经常来自毗邻越南的韩国，他们时常在google map上高频出没；而在国内，中国中介则偏好在小红书、抖音等应答平台上刷存在感，发布项目“投资契机”。

关联词地价和房价皆皆飞腾后，真实的需求又有若干？陈密斯表示，在越南胡志明市的中枢CBD区，房价照旧令东谈主肥头大耳，最高达到10万/边远米，一套120边远米的屋子，要价高出1200万元；而李先生在泰国树立的工场，工业用地价钱在短短两年就翻了一番。

关于有些东谈主而言，去东南亚是一个不得不作念的聘用，它意味着订单、本钱和利润；但关于有些东谈主而言，去东南亚更像是一册“账”，昂贵的房价下，似乎很难再看到捏续增值的空间。继上游工场、炒房团之后，在东南亚加快开店的泡泡玛特、蜜雪冰城等破费类企业，正在迎来我方的黄金发延期。从劳能源工场到破费市集，在东南亚，变化正在悄然发生。

【在小红书出没的中介】

泰国照旧越南？

外洋建厂绕不开的聘用

“咱们去的本事，地皮资源照旧相配稀缺了。”

李先生谋划的是一家坐蓐软管、角阀、燃气管的公司，1996年缔造后链接在国内开了三家工场，前年生意规模约8亿元，其中70%都是出口好意思国和欧洲，好意思国订单占总产值的高出一半。2023年3月，刚刚接办家里生意一年的李先生带队检修泰国，买下了第一块地皮。

作念这个决定，比预期中快——险些没怎么彷徨，本日看中，本日就付款买下了。

关于需要入口原料、出口商品的工场而言，“离口岸近”是选地时最先考量的身分，这意味着雇卡车运载时物流本钱更低。位于泰国中部曼谷湾东岸的林查班港，是东南亚最勤恳的口岸之一，开车40分钟能到达林查班港的工业园区，因此成为工场雇主争夺的主要目标。

“Pinthong、WHA、阿玛卡，三大工业园咱们都去了，但终末照旧选中了一个小园区。之是以说地皮稀缺亦然因为一个细节，去竞争工业园区地皮的本事，第一天还在谈价钱，第二天早上准备第二轮谈判时，告诉咱们地照旧卖掉了，雷共事件至少发生了三四起。”

泰国暹罗东部工业园区，因为不少日企在此蚁合，也被业内称为“日本工业园区”，相对应地，也有“中国工业园区”。李先生在这里买下了约30亩的地皮，但价钱相似超出预期。“咱们原以为泰国地皮会比较低廉，可能20万元/亩，但实践往来下来是接近40万元/亩，再加上咱们在2024年锁的十几亩地，这笔外洋投资，金额已达到约2000万元。”

【林查班港，图源：百度百科】

一个问题在于，为什么是泰国？事实上，泰国并不是独一聘用。最先，越南、马来西亚、菲律宾都在李先生的考虑范围。“尤其是越南，它算是东南亚工业发展的第一梯队。”

“咱们其时也去了越南检修，越南地皮价钱要比泰国高1.5—2倍，好位置甚而超出2倍。但因为许多企业去越南去的早，越南工业化进程高，配套措施比较皆全。这关于非全产业链布局的企业来说，不错省下不少本钱（比如电镀等加工门径，都不错在越南完成）。”

这亦然不少工场雇主当下的纠结点——越南工业环境相对纯熟，但因为太多中国企业去越南，是以越南被好意思国新一轮反推销的可能性最大；泰国在工业配套上不如越南，采购、加工本钱跨越许多，但行为被好意思国承认的市集经济国度，产生交易壁垒可能性是最低的。

“投资额摆在这里了，实践上咱们不会因为少许小钱，比如越南地块比泰国贵就不去了。”李先生表示，最终让他选中泰国的原因，照旧其政事式样最领路，不可控风险也最低。

工业用地得靠抢？

热点地块涨到80万元/亩

尽管2023年去外洋开厂照旧不算早，但李先生依然运道我方实时作念了这个决定。

两年以前，李先生的工场一期照旧持重启用。在他直不雅的感受中，这两年泰国当地的工业园区数目至少翻了两三倍。他们场所的“日本工业园区”照旧基本莫得出售中的地块了，只可通过二手转让得到。而当初以40万元/亩买下的地块，在2025年价钱照旧翻倍到80万元/亩。一些“中国工业园区”的一手价钱也照旧涨飞，部分照旧达到了60万元/亩。

“当今来泰国开厂的本钱，我觉得照旧偏高了。”但李先生也讲解，也有不少低本钱的神志。“距离林查班港近的、不错开展重浑浊产业并有智商处置的园区，其实只好三个。但你往远了找，照旧能找到四五十万元一亩的地皮，只不外离口岸可能就有2.5小时车程，一些配套的本钱用度就上去了，另外，离得远了念念招聘东谈主才的难度也会相应地擢升。”

自2月新关税策略颁布后，赶赴东南亚检修的中国雇主又显耀加多。“每周来咱们工场检修的都有两三批，也有不少一又友来问，大都都是热心当地的地皮、策略有关的内容。”

李先生第一次战斗中介是为了拿“阅历”。他先容，在泰国，念念要购买“永恒产权”的工业用地只好两种神志：1、让泰国东谈主代捏股份并控股；2、向BOI（泰国投资促进委员会）肯求。但第一种神志有风险，一般只好租厂房、外洋试运营的企业，会尝试第一个有议论。

而向BOI肯求投资许可证又不是一件易事，历程复杂除外，部分行业念念拿到许可证的难度也较高。这种情况下，找中介成为不少工场雇主的首选。“找中介办，梗概破耗的用度是5万元东谈主民币傍边。”李先生办了两次，到肯求第三张投资许可证时，运行尝试我方办理。

拿到地后，建厂、装修相继而至，不少警告亦然靠真的操才终末千里淀下来。

比如，泰国有许多水平繁芜不皆的建筑商，建筑质料可能不如中国，需要严慎辩别；装修商要找靠谱的，在第一次建厂时，拿钱跑路的装修商让李先生小亏了约10万元；政府审批历程用时比你念念象的长得多，一个小篡改审批也要作念好两三个月才调通过的准备。

相较而言，泰国职工的工犯罪果较低，且东谈主力本钱飞腾照旧不算是什么大问题——李先生表示，2023年一个泰国职工的日薪是72元傍边，刻下涨到80元，飞腾幅度尚可接收。

李先生谋略在1—2年内把系数好意思国订单转动到泰国。因为布局外洋工场，在这一轮关税策略的影响周期里，他们反而成为被客户选中的供应商，相较于尚未布局的工场有了更强的竞争上风。李先生表示，“瞻望本年景交会轻易10亿元”。继制品拼装后，畴昔他谋略把熔真金不怕火、电镀等工序也放到外洋，通过全产业链的布局，进一步限制本钱、开释利润。

而关于2025年还能否去外洋开厂？他则暗示，如若能接收飞腾的本钱，依然不错考虑。

房价飙到10万一平，

在胡志明的投资客运行严慎

工业带动社会发展，涌入东南亚的除了工场雇主，还有寻求投资契机的“炒房团”。

陈密斯在化工行业从业十余年，战斗的客户不少都在东南亚建厂。但和工场雇主寻求劳能源不同，前年12月，陈密斯赶赴越南胡志明市，看中的是越南当地的破费市集。

“越南合座社会氛围相配年青化，这里的年青东谈主相配活跃，也舒心破费。”越南在2023年底轻易一亿东谈主口，成为东南亚第3个、天下上第15个东谈主口过亿的国度，且以年青东谈主为主力。2023年，越南15岁以下的东谈主口约占总东谈主口的25%，而65岁以上的老年东谈主则约占5.5%。

以前几年，快速发展的社会和延迟的破费市集，带动不少房产投资客涌入越南当地。

尤其是2015年，越南对《住房法》进行了修改，放宽了番邦东谈主在越南的购房条目，越南楼市因此抑遏狂飙。按照越南地产做事公司CBRE统计，2018年，通过该公司在越南购房的客户中，番邦买家占到了72%；在番邦买家中，中国与韩国的占比差别为45%和22%。

“但到了2025年，越南的房价照旧远远超出我的心理预期了。”

【图源：陈密斯】

陈密斯先容，“胡志明市很像上海，由一条河分红双方，左边是老城区，右边是新CBD，最贵的房价便是在新的CBD这个区域。这里新址价钱年年水长船高，照旧从2018年4万元/平，2021年6万元/平，2023年8万元/平，涨到本年最好的地段照旧要10万元/平了。”

而除了昂贵的价钱外，让陈密斯有所费心的还有租售比和产权问题。“当今租售比普遍在3—4%，但越南许多屋子照旧租给番邦东谈主，腹地东谈主是职守不起当下这个房钱的，这就意味着如若番邦东谈主减少，腹地东谈主很难接盘。且值得关注的是，在越南，番邦东谈主只可买公寓，不成买带地皮的别墅，且产权只好50年，每一个开盘又限制只好30%的屋子不错卖给番邦东谈主。”

有好奇羡慕的是，李先生也告诉记者，谋略畴昔在泰国投资建酒店。

“虽然对咱们来说，主要照旧在泰国建厂后，为了我方居住便捷，因为泰国也不允许咱们领有私东谈主地皮。再加上咱们揣测过，像25—28边远米的房间，在泰国一个月梗概能租到3000—4000元东谈主民币，房钱也不低。咱们谋略建100多间房，租借去并不清贫。”

从工业出海、科技出海到前年以来捏续的破费出海，曾被视为“天下工场”的东南亚，正从供给端走向破费端。泡泡玛特2024年半年报高慢，东南亚市集竣事营收5.6亿元，占比41.1%，同比增长478.3%，成为增速最高的市集；蜜雪冰城自2018年出海，当今照旧是东南亚最大规模的现制茶饮品牌。限制前年9月30日，有4762家蜜雪冰城位于东南亚。

新的故事在东南亚不绝，工场雇主、炒房客在这里集聚，他们共同见证一个新兴社会的崛起和成长，但伴跟着信息差的抹平，行业生态位被早来的工场占据，地价、房价的抑遏攀升，本钱高企之下，以前来东南亚靠“低本钱”“房产增值”淘金的脚本，也越来越难演出。

破费品牌的加快布局，让东南亚从“天下工场”形成“黑马市集”，当月薪几千元的越南年青东谈主，比中国北上广的白领们更舍得用钱，全新的定位下，把奶茶、潮玩、新能源车等破费品卖给东南亚原住民，随机才是继炒房、炒地之后，另一个徐徐明晰起来的趋势。

备注：应采访者要求，李先生为假名；感谢陈密斯@Mia留一口（小红书名）对本文的孝敬。